Sous-location non-autorisée, que faire ?
« Je viens d’apprendre par le biais de la sous-locataire, que ma locataire sous-louait l’appartement que je lui mets à disposition, ce pour un loyer d’environ 40% de plus que le loyer principal. Cette situation n’est bien entendu pas acceptable pour moi. Que puis-je faire pour y mettre fin ? » Maître Laure Meyer, avocate CGI Conseils, répond à Franco D. (Lancy).
Le fait de sous-louer un bien est un droit du locataire, mais il est très encadré. En effet, le locataire doit préalablement solliciter l’accord du bailleur. Pour obtenir l’accord du bailleur, il doit lui transmettre les conditions de la sous-location. Le bailleur ne pourra alors s’opposer à la sous-location que si le locataire principal refuse de lui transmettre les conditions de la sous-location, si ces conditions sont abusives ou que la sous-location lui cause des inconvénients majeurs. Le fait pour le locataire d’avoir perdu tout intérêt de réintégrer le logement permet d’admettre que cela cause un inconvénient majeur au bailleur.
Si le locataire ne fait pas la démarche de demander l’autorisation de sous-louer le bien et que le bailleur découvre par la suite l’existence de la sous-location, le bailleur peut alors mettre le locataire en demeure, par courrier recommandé, soit de réintégrer le logement, soit de transmettre les conditions de la sous-location, ce en principe dans un délai de 30 jours.
Suite à la réception de ce courrier, si le locataire transmet les conditions de la sous-location et qu’elles sont acceptables, le bailleur ne pourra en principe pas résilier le contrat de bail. Il en va de même si le locataire réintègre le logement. Par contre, si les conditions sont transmises et qu’elles ne sont pas acceptables, ou si le locataire ne donne pas suite à la mise en demeure, le bailleur pourra mettre fin au contrat de bail, ce pour la fin du mois suivant, en utilisant un formulaire officiel de résiliation du contrat de bail.
A noter encore que dans le cas de notre lecteur, il pourra réclamer au locataire principal le trop-perçu de loyer, c’est-à-dire la différence entre le loyer principal et le sous-loyer. En effet, l’on estime que, sur un plan juridique, le locataire est intervenu comme un gestionnaire sans mandat des affaires du bailleur, de sorte que le bénéfice doit revenir à ce dernier, en sa qualité de propriétaire du bien.