Hypothèque légale en PPE : de quoi s’agit-il ?

Les dépenses liées aux parties communes de l’immeuble et à son administration sont usuellement qualifiées de frais et charges communs

La gestion d’un immeuble engendre toujours des frais et des charges relatifs au bâtiment de base. Les dépenses liées aux parties communes de l’immeuble et à son administration sont usuellement qualifiées de frais et charges communs et sont réparties entre les différents propriétaires d’étage.

Tous les copropriétaires doivent donc contribuer aux charges communes et aux frais d’administration commune de leur immeuble et ce dans la proportion prévue par la loi (soit une répartition proportionnelle à la valeur des parts) ou par le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages (RAU), voire par une décision de la Communauté des propriétaires d’étages.

La loi ne prévoit cependant aucune disposition relative aux modalités de paiement de ces contributions. Elle ne fixe pas non plus l’exigibilité de cette contribution.

La communauté des propriétaires d’étage se doit donc de définir des règles à ce propos, lesquelles figureront usuellement dans le RAU. En pratique, on rencontre essentiellement deux modalités de paiement des contributions, soit le versement ultérieur et les avances, lesquelles sont une pratique largement répandue. La fixation des acomptes périodiques pour assurer le paiement de toutes les charges de copropriété est fréquemment du ressort de l’Administrateur. La répartition des frais et charges fera par ailleurs l’objet d’un décompte annuel dont l’approbation est du ressort de la communauté des propriétaires d’étages.

Que se passe-t-il quand l’un des copropriétaires cesse de s’acquitter de sa part ?

Il peut arriver que l’un des copropriétaires cesse de s’acquitter de sa contribution, ce qui peut parfois conduire à des problèmes de trésorerie de la communauté des propriétaires d’étages et bloquer le bon fonctionnement de la PPE.

C’est pourquoi la loi a prévu essentiellement deux moyens coercitifs à disposition de la communauté des propriétaires pour garantir son droit aux contributions échues des trois dernières années : l’inscription d’une hypothèque légale sur la part du copropriétaire actuel et un droit de rétention sur les meubles qui garnissent les locaux d’un copropriétaire et qui servent soit à leur aménagement soit à leur usage.

L’hypothèque légale est un droit de gage qui peut, de façon ultime, permettre de faire vendre par réalisation forcée la part d’étage concernée. Le droit de rétention permet lui à son titulaire de faire réaliser, en couverture de sa créance, certains meubles se situant dans l’unité d’étage. Il s’agit donc d’une restriction directe à la propriété mobilière du propriétaire d’étages en défaut, qui sera initiée par une réquisition de prise d’inventaire adressée à l’office des poursuites du lieu de situation de l’immeuble.

Ces instruments s’excluent toutefois en principe dans la mesure où chacun d’eux offrirait une garantie suffisante à la communauté des propriétaires d’étages. Au surplus, le droit de rétention de la communauté des propriétaires d’étages ne pourra toutefois pas s’exercer sur les meubles d’une unité d’étage à destination d’habitation et qui est louée. Dans une telle hypothèse, la voie de l’hypothèque légale devra être privilégiée.

Qu'est-ce que l'hypothèque légale ?

Pour ce qui est de l’hypothèque légale de façon plus spécifique, il s’agit d’une prétention qui revient du fait de la loi à la communauté des propriétaires d’étages. L’inscription de ce droit de gage immobilier est toutefois nécessaire à sa constitution.

Cela suppose évidemment en premier lieu l’existence d’une créance impayée et exigible en faveur de la communauté des propriétaires d’étages. Son inscription nécessitera encore une reconnaissance de dette du propriétaire en question ou une constatation de la dette par le juge ordonnant l’inscription du droit de gage.

Même sans décision de l’assemblée des propriétaires d’étages, l’administrateur peut, du fait de la loi, requérir l’inscription d’une hypothèque légale. Il s’agit en effet d’une compétence légale attribuée à l’administrateur. Il devra toutefois obtenir une autorisation de la part de l’assemblée des propriétaires d’étages pour l’inscription définitive de l’hypothèque légale.

Pour terminer, le propriétaire d’étages en défaut de paiement de ses contributions pourra toujours éviter l’inscription d’une hypothèque légale en fournissant des sûretés – une garantie bancaire, une garantie fournie par une assurance, une somme consignée – suffisantes à la communauté des propriétaires d’étages.

L’hypothèque légale envisagée par l’Administrateur est en définitive un instrument coercitif puissant et intrusif qui permet aux autres copropriétaires d’assurer le bon fonctionnement de leur propriété par étages.