Quels sont mes droits en cas de sous-location non autorisée ?
"Je suis propriétaire d’un appartement de 3 pièces que je loue depuis quelques années à un locataire. Ces derniers temps, les autres locataires se plaignent de nuisances sonores provenant de mon appartement. Je me suis rendu sur place pour discuter avec mon locataire et il semble qu’il n’habite plus l’appartement qui est occupé par des tiers. Je n’ai pas donné mon consentement à une telle sous-location. Quels sont mes droits ? Suis-je en droit de m’y opposer ?" Maître Géraldine Schmidt répond à Marie P, Chêne-Bougeries.
A teneur du Code des obligations, le locataire peut sous-louer son appartement avec le consentement du bailleur. Le bailleur est en droit de refuser la sous-location si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location, si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives, ou si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
Ces conditions étant alternatives, il suffit que l’une d’elles soient réalisées pour que le bailleur puisse refuser son consentement à la sous-location.
La loi ne contient pas d’obligation expresse du bailleur de motiver un éventuel refus. Cependant, l’obligation de motivation découle de l’art. 262 CO dans la mesure où le locataire doit pouvoir apprécier le caractère justifié ou non du refus du bailleur.
Il existe un droit, pour le bailleur, de résilier le contrat de bail de manière anticipée lorsque le locataire viole son devoir de diligence, ce qui est le cas lorsqu’il procède à une sous-location sans le consentement du bailleur.
Dès lors, je vous recommande d’adresser une mise en demeure à votre locataire en lui demandant de vous communiquer, dans un délai de trente jours, les conditions de la sous-location afin que vous puissiez vous déterminer sur ladite sous-location, à défaut de quoi son contrat de bail sera résilié de manière anticipée.
Le locataire principal devra ainsi fournir l’identité du/des sous-locataires, la durée de la sous-location, le montant du sous-loyer, la destination des locaux, le nombre de personne habitant le logement, etc.
C’est grâce à ces éléments qu’il sera possible de déterminer si les conditions de la sous-location, comparées à celles du bail principal, sont abusives ou si la sous-location cause un inconvénient majeur au bailleur.
S’il apparaît que le locataire a quitté de manière définitive la Suisse sans aucune intention de retour ou si le loyer de la sous-location est largement supérieur à celui du loyer principal, le bailleur sera en droit de refuser cette sous-location.
Si le locataire ne répond pas au courrier de mise en demeure demandant les conditions de la sous-location, le bailleur sera en mesure de résilier son contrat de bail en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.
Il en est de même si le locataire passe outre un refus justifié du bailleur de consentir à la sous-location ou lorsqu’un examen rétrospectif des faits démontre que le bailleur aurait valablement pu s’opposer à la sous-location si son accord avait été requis.
Les conditions d’un tel congé extraordinaire étant extrêmement strictes, je vous recommande également d’adresser à votre locataire un congé ordinaire pour la prochaine échéance contractuelle de son bail, afin de sauvegarder vos droits.
Si les locaux ne sont pas restitués à la fin du bail, une procédure en évacuation devra être initiée contre le locataire.
Il n’existe aucune relation contractuelle entre le bailleur et le sous-locataire, aucune des parties n’ayant souhaité se lier à l’autre. Le bailleur peut requérir l’évacuation d’un sous-locataire par le biais de l’action en revendication, fondée sur son droit de propriété des locaux. C’est alors le Tribunal de première instance qui est compétent, à défaut de relation contractuelle entre les parties.
par Géraldine Schmidt, avocate CGI Conseils
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Article paru dans l’hebdomadaire TOUT L’IMMOBILIER