Que faire en cas de nuisances sonores dans un immeuble ?

A teneur de la loi, le locataire est tenu d’user de la chose avec tout le soin nécessaire et d’avoir pour les autres habitants de l’immeuble les égards qui leur sont dus. Il doit ainsi respecter son devoir de diligence. De manière générale, l’on admettra que le locataire ne doit pas endommager les locaux ou les installations, ni les modifier sans l’accord du bailleur, ni en diminuer la valeur par un mauvais usage. Il doit également se comporter correctement envers ses voisins et respecter la tranquillité de l’immeuble.

Dès lors, le fait de provoquer des nuisances sonores correspond à une violation, par le locataire, de ses obligations. Il en ira de même s’il génère des odeurs nauséabondes, s’il se comporte de manière contraire aux mœurs ou injurie ses voisins par exemple.

Une certaine marge de tolérance doit toutefois être admise. Cette marge dépendra notamment des circonstances (un évènement particulier est arrivé dans la vie du locataire tel que, par exemple, la présence d’un nouveau-né qui ne fait pas ses nuits), de la destination des locaux (habitation ou local commercial) ou encore de l’environnement (immeuble ancien moins bien isolé, quartier bruyant etc.). La présence de nuisances devra en outre être évaluée de manière objective et non selon la sensibilité accrue d’un voisin. Dès lors, si plusieurs voisins se plaignent des mêmes nuisances, cela plaide en faveur de l’existence desdites nuisances.

Dans le cas présent et selon vos indications, il semble en effet que vos locataires violent leur devoir de diligence puisque des cris sont entendus à toute heure du jour ou de la nuit, que des meubles sont déplacés, des objets brisés ou de la musique très forte entendue. La tranquillité des voisins n’est ainsi pas respectée. Partant, vous avez la faculté de résilier le bail de manière anticipée.

En effet, lorsqu’un locataire viole son devoir de diligence de manière suffisamment grave, rendant le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les autres habitants de l’immeuble, le bailleur peut, sous certaines conditions, procéder à la résiliation du bail de manière anticipée.

Il doit dans un premier temps adresser un avertissement écrit aux locataires en leur expliquant la situation et en détaillant les faits qui leur sont reprochés. Il convient de le faire par courrier recommandé. Cette mise en demeure doit être effectuée peu de temps après la survenance des nuisances et impartir un délai aux locataires pour y remédier. Pour des nuisances sonores, il est possible d’exiger qu’elles cessent immédiatement. Le courrier devra également mentionner aux locataires que si les nuisances devaient perdurer, le contrat de bail serait résilié de manière anticipée.

A l’échéance du délai octroyé et si les nuisances persistent en dépit de l’avertissement écrit, le contrat de bail des locataires pourra être résilié de manière anticipée, moyennant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Le congé devra par ailleurs être donné au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail.

J’attire votre attention sur le fait que les nuisances subies au moment de la résiliation doivent être les mêmes que celles qui ont été reprochées aux locataires dans le courrier de mise en demeure.

Si les conditions précitées ne sont pas réalisées, le congé sera nul. Par précaution, je vous recommande donc de notifier également une résiliation du bail ordinaire à vos locataires. Pour tous renseignements complémentaires, CGI Conseils est à votre disposition.

par Christelle ANDERSEN, Avocate CGI Conseils

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