La chronique de CGI Conseils: acquisition d’un appartement en location

La loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, d’un appartement, d’une villa ou d’un local commercial, les baux en cours relatifs à ces objets passent au nouveau propriétaire de la chose. Ce dernier devient donc partie au contrat de bail, à la place du bailleur initial, de par la loi et indépendamment de la volonté des parties. Le bailleur initial peut résilier le bail en cours pour la prochaine échéance du contrat, en respectant le délai de congé légal, avant le transfert de propriété. Une telle résiliation ne protège cependant pas l’acquéreur d’une procédure judiciaire, ni d’une demande de prolongation de son bail. Dès le transfert de propriété, le nouvel acquéreur peut résilier le contrat de bail de son locataire comme n’importe quel bailleur. La loi prévoit que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Celui-ci a en effet la possibilité de résilier le bail pour le prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail, soit à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements.

Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui pourraient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire. Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation notifiée par ce dernier est nulle.
Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés, tels que conjoint, enfants, frère ou sœur. Le besoin du nouveau propriétaire sera considéré comme urgent lorsqu’on ne peut pas lui imposer une longue attente avant de pouvoir récupérer l’usage de l’appartement ou du local commercial. Le besoin doit être sérieux (c’est-à-dire ne pas constituer un prétexte), concret et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique). Si le bailleur échoue à démontrer l’urgence de son besoin, il ne sera pas fondé à résilier le contrat de bail de manière anticipée et devra résilier le contrat de bail en respectant le délai et le terme prévus par le contrat. Dans tous les cas, le bailleur devra respecter les règles de forme et de notification de toute résiliation du bail, c’est-à-dire résilier le contrat au moyen d’une formule officielle de résiliation. A noter que si les locataires sont mariés, il conviendra de notifier une résiliation à chacun des époux, sous deux plis séparés.

Le locataire garde théoriquement le droit de s’opposer à la résiliation anticipée de son contrat de bail et peut également demander une prolongation dudit bail. Si une prolongation devait être accordée, elle devrait être de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur peut se prévaloir d’un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches - puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches. Cela étant, la procédure peut durer un certain nombre de mois et il se peut que vous deviez trouver une solution de logement dans l’intervalle.

Méthodes de calcul de loyer

Des changements de jurisprudence bienvenus! Le prochain séminaire juridique organisé conjointement par CGI Conseils et l’APGCI aura lieu le mardi 23 mars 2021, de 9h à 11h30, via Zoom. Le programme est le suivant:

1) Accueil chaleureux au revirement de jurisprudence sur les paramètres de calcul de rendement, par Me Tatiana Gurbanov, avocate associée en l’Etude Bory & Associés, spécialiste FSA en droit du bail.

2) Le revirement de jurisprudence en matière de rendement net – point de départ d’un effet domino?
Conséquences de l’arrêt sur le calcul de rendement sur la LDTR, les hausses de loyer après travaux
à plus-value, le rendement brut ou la méthode relative, par Me Daniel Kinzer, avocat associé en
l’Etude CMS von Erlach Poncet.

3) Méthode absolue à la fin de la période d’indexation, la disparition d’un couperet, par Me Isabelle Salomé Daïna, avocate associée en l’Etude BMG Avocats, spécialiste FSA en droit du bail, chargée de cours à l’Université de Lausanne. Renseignements et inscriptions sur www.cgiconseils.ch.

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Géraldine Schmidt, Avocate