Droit du bail : clause diplomatique et expatriés

1 avril 2021 - « Je suis propriétaire d’une villa que je vais louer à un expatrié, employé d’une multinationale. Mon futur locataire souhaiterait pouvoir bénéficier de la clause diplomatique ou expatriés. De quoi s’agit-il ? ». Maître Anne Hiltpold, avocate CGI Conseils répond à Stéphane P., Satigny.

Droit du bail : clause diplomatique et expatriés

Qu'est-ce que la clause diplomatique ?

La clause diplomatique permet la restitution anticipée des locaux par le locataire diplomate et est prévue dans les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (ci-après, « conditions générales ») éditées par CGI Conseils (art. 48 de l’édition 2020). Ces conditions générales font partie intégrante du contrat de bail à loyer lorsque cela est prévu par les conditions particulières du contrat de bail.

La clause concernant les expatriés n’est quant à elle pas intégrée dans les conditions générales mais peut être ajoutée au contrat.

Règles et usages

En principe, le contrat de bail peut être résilié, par le locataire comme par le bailleur, pour son échéance en respectant les délais légaux et contractuels.

De manière générale, si le locataire veut restituer les locaux avant l’échéance du bail, il devra présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

La clause diplomatique, une option supplémentaire

La clause diplomatique introduit une seconde possibilité de restitution anticipée des locaux. Elle permet au locataire de dénoncer le contrat de bail pour la fin du mois qui suit celui pendant lequel il invoque la présente clause, cela sans présenter de locataire de remplacement.

Pour pouvoir faire usage de cette clause, le locataire doit être au bénéfice d'une carte de légitimation du Département fédéral des affaires étrangères, c’est-à-dire être membre du personnel des missions permanentes et des organisations internationales reconnues. Sa nationalité n’a pas d’importance.

De plus, ledit locataire doit être transféré hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur et doit présenter à son bailleur une pièce émanant dudit employeur confirmant ce transfert. Cela vaut également lorsque le locataire est licencié. Là aussi, il devra présenter une pièce justificative émanant de son employeur. La dénonciation du bail interviendra alors pour la fin du mois pour lequel le licenciement est effectif.

Ladite clause s’applique également à l’occupant du logement qui n’en serait, par hypothèse, pas le locataire, dans le cas par exemple ou la Mission étrangère prenait le bail à son nom, mais pour le compte de votre futur locataire. Pour cela, l’occupant doit impérativement être spécifiquement désigné par le contrat de bail.

Conséquences de l'application de la clause diplomatique

Si le locataire use de la clause diplomatique, il pourra être libéré de manière anticipée mais il devra verser une indemnité pour rupture anticipée du contrat de bail équivalant à trois mois de loyer et charges, en plus du loyer et des charges restant dus jusqu’à la restitution des locaux pour l’échéance susmentionnée. L’indemnité sera toutefois réduite à concurrence de la perte effective de loyer si l’appartement peut être reloué moins de trois mois après sa libération effective par le locataire.

L’usage de ladite clause est également limité dans le temps puisque le locataire ne peut pas en faire usage avant la fin de la première année de location.

Dans votre cas, s’il n’est pas titulaire d’une carte de légitimation, votre futur locataire ne pourrait pas en bénéficier.

La clause concernant les expatriés prévoit en substance les mêmes règles, mais pour les employés des multinationales qui viennent de l’étranger et qui pourraient être déplacés par leur employeur et donc devoir quitter le canton ou le pays.

Si vous souhaitez en faire bénéficier votre futur locataire, vous pouvez alors insérer une clause dans votre contrat spécifiant cette possibilité supplémentaire de résiliation anticipée.

Vous pouvez aussi renoncer à insérer une telle clause en expliquant à votre locataire qu’il pourrait dans tous les cas bénéficier de la possibilité de la restitution anticipée en présentant un locataire de remplacement, tel que prévu par la loi.

Par Anne HILTPOLD, Avocate CGI Conseils

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